百年之间，中国人居文化经历了一个轮回。百年之前，庭院式人居覆盖城乡；百年之后，集中式住宅一统寰宇；党的二十届三中全会精神为中国人居发展提供指引，数智新时代呼唤着传统宅院文化重构，参与新质人居结构调整——
统规联建房：在数智化时代赓续与重构民居文化
——中国城市科学规划设计研究院院长方明专访
“令人眼花缭乱的各种悬挂型成品房间，像叶子一样悬挂在巨型树木上……其中有全透明的……里面的家具好像悬在空中。”科幻小说《三体》描绘了“地球村”时代充满科技感和个性的未来人居形态。电影《非诚勿扰3》则展示了AI与信息技术共存的智能人居形态：系统虚拟的AI人房子管家，能判断人体健康状况的智能镜子，可随时随温变化的自动化门窗和天花板等智能化家居设施。关于理想人居的幻想也在很多科幻电影中惊鸿一现，《异次元骇客》《降临》《太空旅客》……对人居更先进、更宜人的形态，人类从来未停止过幻想和探索。
数智化时代，人居技术和产品不断更新，文艺作品展示的未来宜居梦虽已部分照进生活。但不可否认，现阶段人居产业仍存在很多亟待破解的问题，需要循序前进。党的二十届三中全会召开后，国务院颁布了《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，鼓励乡村人口向城镇进一步转移，房地产业整体格局将发生新变化。新旧交替之际，本刊撰稿人就数智化时代国人居住质量提升、传统民居核心价值延续、人居新质生产力和新质要素等问题，采访了中国城市科学规划设计研究院院长方明。
现代集中住宅不具备传统民居核心价值
数智化时代，各种先进技术催生了智能住宅、整体装配住宅等新产品，但人居市场整体结构依然是以现代集中式住宅为主。而现代集中式住宅最受诟病的一点就是外形统一和文化缺失。面对中国现代公共建筑以及人居建筑文化特点缺失的问题，建筑大师贝聿铭曾言：“中国建筑师的当务之急，就是探索一种建筑形式，既是我们有限的物理之所能及的，同时又是尊重自己文化的。”
方明院长认为，与宅院式传统民居相比，现代集中住宅虽然更为经济便捷，适合快节奏的都市生活，但几乎失去了中国传统民居最核心的价值，包括美学价值、情感价值、传承价值、长期经济价值等。“集合式高层住宅是统一设计、抹杀个性的工业产品，普遍采用三房两厅式标准设计，外表几乎千篇一律，缺乏个性，宅主只能在装修环节发挥才能，其艺术价值、社会价值较低，传承价值呈现递减效应。而反观中国传统民居种类丰富多彩，其艺术价值不亚于中国官式建筑，即使在世界建筑史上也是很有价值的。传统民居根据当地地理条件、经济发展水平、文化传统建造，没有统一性建造标准，宅主的聪明才智与匠人的奇思妙想融汇在一起，是有灵性的建筑。”方明如是说。
传统民居的特点之一是有院子，片瓦遮头，墙围天地，自成一方具有想象力和延展性的空间。有了这个空间，便可以营造丰富多彩的休闲生活，可以建设数代同堂的人伦秩序，可以享受与草木共处的自然生活。而在老舍、巴金、鲁迅等很多文学家笔下，院子是不可或缺的故事场景，也是各个时代家庭生活的必备组成元素。与文学家笔下的普通人生活一样，我们的前辈栖息在或大或小的院子里，享受着炊烟灶火不息，花木扶疏四季，长幼相逢堂前，亲友相聚朝夕，演绎着人间悲欢。院子多出了楼房所没有的生活维度和人情味，是与情怀、诗意、美好、人性和慢生活相连的。
传统民居的另外一个特点是融入宅主的文化和追求。纵观古今，无论是在传统城市、超级城市中，还是在高塔城市、海洋城市、数字城市中，住宅无论采用了如何先进的技术，具备了如何突破人类想象极限的逆天性能，以如何精彩绝伦的样貌出现，人类理想人居有一点共性：随心打造，各自成巢。“正如鸟巢是隔枝而建或据檐相望，人类从有意识分散为小家庭开始，就各家成宅，凭借智慧和能力建设理想的居所。从四五千年前的河姆渡文化、龙山文化、大汶口文化等原始聚落遗迹可以看出，一栋栋小型居所围合在公共建筑周围，并间隔一定距离。五千年农耕文明凝聚出了悠长醇厚的家文化，也给大多数中国人的灵魂烙印上‘院式居住’的美好，无论是‘众鸟欣有托,吾亦爱吾庐’的田园居，还是‘苔痕上阶绿，草色入帘青’的文人陋室，自有一番文化品格和殷切寄托在其中。未来，即使是在太阳城市、宇宙城市、地下城市中，院子也是中国人的执念。”方明说。
数智化时代，随着技术和文化的演进，公众对住房品质的要求也在不断提高，普遍希望兼具传统民居与新民居优点的新产品出现。
加快构建房地产业新模式
一个公认的事实是，传统民居所具备的文化价值和情感特征在进入工业社会之后正在逐渐消弭。改革开放40多年来，随着中国城镇化快速推进，集中式住宅在城市有限的土地上拔地而起，高密度集中建设成果给更多人提供了居所，创造了巨大财富，也为城市建设和发展提供了动力。在这个过程中，民居牺牲了“第二空间”院落，也不再把外观建设作为重点。当越来越多人意识到，“百里不同风”的中国民居已变为“千屋一面”，集中式住宅已经成为中国民居的主流产品。
“然而，随着城镇化进入中后期，中国城市建设从高速发展转入高质发展阶段，人口增速减低，房屋空置率增大，经济发展速度放缓，房价不断下跌，由集中式住宅作为主体的住房产品已不再是房地产行业发展的热销品，出现了滞销现象。从北上广一线城市房价集体下跌，到全国各级城市大宗土地挂牌流拍，都提示着我们，统一开发、设计、建造的集中式房地产开发模式虽然曾对我国经济和社会发展起到了很大作用，但现在已经走不下去了，已经无法满足下一阶段拉动城市经济的需求，对中国民居文化发展是不利的，需要进行调整和突破。对房地产行业而言，新时代呼唤着新质生产力和新质生产要素的出现。”方明说。
党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》部署“加快构建房地产发展的新模式”，印证了方明的方向性判断。该文件为房地产发展在新旧模式转换之际作出了顶层设计，强调我国房地产市场发展的主要矛盾从总量短缺转变为结构性供给不足，住房发展主要目标从增加供给转变为优化结构、提升质量，构建房地产市场发展新模式。当前人民住房需求从“有没有”转变为“好不好”，改善性需求增加，老百姓提升居住品质的愿望更加强烈。
统规联建房入局试水
面对社会普遍升级的住房需求以及越来越多的可集成的先进技术，各方都在探讨，什么样的住房产品兼具传统民居的风貌气质、核心价值与现代民居的便捷适用、人性化优点？如何的房地产市场新格局能同时满足宜居和助推经济发展需求？对上述问题，方明给出了探索答案：在城市建设现代集中式住宅和高档别墅是房地产市场一级结构，在乡村维护传统民居与修建农房是房地产市场二级结构，在城区或郊区建设统规联建房则是房地产市场的第三级试验。统规联建房具备新质生产力和新质要素的特征，具备很大发展潜力。
“统规联建房是今后一个时期重要民居类型，也是拉动房地产业发展的新契机。不少地方政府已经开始试点建设，正在总结经验，未来可能在全国范围内形成态势。”方明如此判断。
所谓“统规联建”，就是县级政府按照中央、省、市级要求，对村庄建设进行统一规划，提供特色民居建设方案（户型、外观、层高、色调统一，质量安全和抗震性能指标合规），提供有资质的施工名单，供村民选择。村民可通过成立“建房委员”、选举代表，全程监督建房过程，选择施工方案和施工单位。统规联建房并非新事物，20世纪80年代，广东、广西等地曾建设统规联建房，后来随着大规模高层集中住宅推广而逐渐停止。“在中国，自建房只存在于乡村和郊区，在城市几乎看不到这种现象。在国外，城市自建房普遍存在，美国允许市民在政府相关部门的监督下自建房、日本有‘一户建’、澳洲有关于自建房的成熟制度。几十年来，中国房地产市场蓬勃发展，但集中高层住宅几乎一统天下，自建房几乎没人考虑，虽然中国的土地招拍挂政策是允许个人拍地的。这与土地为国有有关，也与自建房报批制度繁琐有关，社会公众的相关意识也没有被培养起来。无论从传承和发展中国民居文化、丰富房地产市场品类方面来看，还是从提高公众居住质量方面来看，都有必要推动城市自建房板块进行新探索。”方明分析。
从20世纪90年代开始，“限墅令”一直在层层升级，相关部门多次发文限制别墅等高档住宅的用地面积。2010年，国土资源部与住建部联合发文要求，“严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。”近年来，随着房地产市场走势低迷，土地招拍挂日渐困难，“限墅令”开始出现松动。据经济观察网报道，2023年自然资源部已向各地自然资源主管部门发文，建议取消远郊区容积率大于1的限制。
“这为统规联建房的建设提供了更好的政策条件。”方明说。而随着高层集中住宅价格回落，大地块出让遭遇困难，一些中小城市政府开始意识到房地产市场需要转型，并进行了一些探索，“湖南省凤凰县、云南省芒市、湖北省南漳县都在推广小宗地块开发，试水统规联建房。在山清水秀、风景宜人的城郊，个人拍下小宗地块进行个性住宅定制化开发，这可能掀起未来房地产市场的一场变革。”方明说。
各种新质要素联合助推
众所周知，能够唤起市场消费动力的住房产品不仅关乎区位、环境、自身品质，还与当时的科技、经济发展水平以及社会文化、民众消费期待等多种因素密切相关。对统规联建房而言，已出现政策破冰、民众期待、政府和企业试水等多重利好。“低空经济”和装配式住宅等各种新质要素和生产力出现，则为其远期发展提供了助推力。
2024年以来，关于发展“低空经济”的新消息频出。6月，工信部、科技部等四部门联合发布文件，表示到2030年通用航空装备将全面融入人民生产生活，形成“低空经济”；广东、成都等地宣布将建设世界领先的“低空经济”产业高地，而湖南早在2020年就成为全国首个全域低空空域管理改革试点省份……在政策和科技的推动下，中国“低空经济”已经呼之欲出，2025年前后可形成万亿级红海市场，覆盖广大人群。
对房地产行业而言，“低空经济”成型正意味着一次巨大时代变革的到来。“目前中国一线城市交通半径是车程2小时左右；未来越来越多的人群使用飞行汽车，生活在城郊的人30分钟内可抵达市内任何区域。选择住址将不用再考虑交通问题，山清水秀的城郊或乡村都可以进入居住地选择范围，大规模自建房出现有了进一步可能。”方明说。“我们经历了从乡村到城市、城市群的发展，交通方式从步行到驾驶马车、汽车，未来随着飞行汽车走入寻常百姓家，逆城市化将会加速。随着人工智能发展，半天高效工作、半天乡村闲适生活成为可能。”方明对未来充满信心。他认为，互联网和无人机配送能解决郊区物流运输时间较长的问题，发达的信息交流方式和通信网络可以增强沟通，郊区良好的自然环境能够满足传统中国人数代同堂的情感需求。
未来，随着科技发展，社会普遍追求个性化发展，小众人群的需求被重视，依山而居、逐水而居的生活方式将再次出现，小型化、科技化、移动化、个性化，可以拆卸、整体移动的新民居更受欢迎，实现人们在山海之间随意居住的梦想。就目前而言，装配式房屋在全球范围内越来越受推崇，产业化和工业化装配式住宅建筑在欧美和日本被广泛采用。我国也在大力推动装配式建筑，住建部印发的《“十四五”建筑业发展规划》明确提出，到2025年，我国装配式建筑占新建建筑的比例要达30%以上。装配式住宅为统规联建房的发展提供了更多选择，未来已经走在来路上。
在文化发展趋势方面也有利好。近年来，与传统文化复兴和国潮风相随的，是中国人对宅院式民居的期待和需求正在回归。正如网友所言，“100年来，中国民居经历了几次变化，构成了一个轮回。第一代茅草房，第二代砖瓦房，第三代电梯房，第四代庭院房。”院子是中国人独有的仪式感和情结，统规联建形成的“庭院房”将满足人们对房子的期待和幻想，而且是普通住房的价格、别墅的居住品质。
我国城市边缘、郊区以及县城有很多闲置用地，目前这些区域1亩地的价格约100万元，可以拆成3-5块，每块地上都能建设独门独院、总面积200-300平方米的3层住宅，容积率可以在2以上。每栋住宅造价100万元左右，相当于2套小城市商品房的价格。一个10万人左右的县城约有3万户家庭，如果按照10%的个性化住宅订制需求估算，10年内需要3000套住房，也就是1000-1500亩用地，价值10-15亿元的土地出让金。“对地方政府而言，这些能够变现的土地可以支撑城市经济建设、社会发展。很多县城民居都是高层住宅，追求与北上广一样的空间和格局，失去了小城市熟人社会、温馨、尺度宜人的优点，个性化住宅更适合小城市居住者的心理需求。”方明表示。
未来社会发展的大趋势是中小城市向大城市集聚，大城市向城市群集聚。小城市人口数量要减少，但留下来的事业机关单位企业和一些必要的服务机构，收入稳定人群数量变化不大，只是农民、服务人员在减少。对留下的人来说，空间变大了，需要更好的环境，更好的住宅。中等城市人口居稳，需要改善房地产市场，让市民既享受城市的文明和便捷，又能享受良好的居住条件。大城市人口越来越密集，高企房价，统规联建房可以解决“数代居”问题，可以满足个性化居住需求。随着人口不断减少，大城市房地产需求总量上会降低，但结构性需求会被释放出来。
“统规联建房的开发模式，可以直接个人拍地，也可以由县里的城投公司统一拍下用地，再把产权分给个人。规划报建资料都向当地政府相关部门提交，建筑高度、风貌、红线完全纳入规划，业主可以自建宅院，也可以委托给专业公司建，与开发商走的流程一样。现在施工技术很成熟，只要加强监管，施工质量都可以得到保证。”方明介绍说。
新质要素重塑一代人的居住文化
豆瓣网站地域话题讨论组有一个热点讨论话题是：数智化时代，中国人的理想住宅包含那些因素？其中点赞量最高的一条回答是：“应该具备智能化、机械化、生态化、健康关怀、情感关怀、文化属性、经济价值等方面的属性，还应与社会文化发展互相呼应，能够在一定程度上体现时代发展趋势和文化品格。”能够具备这些特征的住房产品，在某种程度上而言，就是新质生产力和新质要素的聚合性产品。
如果说，过去100年，工业文明带来了经济高速发展，推动社会整体从个性化向标准化方向发展；那么，后工业化时代，标准化的发展趋势会向个性化方向回归。《2023中国高净值人群家族传统报告》显示，2023年上半年，广州庭院式住房供应量为273套，成交量为652套，其稀缺值与抢手度可见一斑。高净值人群所推崇的精品住宅项目，在很大程度上代表了中国人对未来城市理想人居的想象。《2023年居住消费观察白皮书》显示，关于“理想家”，足够的空间、符合审美、有个院子等需求排在选择表的前3位。“建筑讲求经济、实用、美观，从这几个角度衡量现代集体住宅，都是落后于时代的。未来需要满足家庭个性需求、功能需求、审美风格的住宅产品，呼唤可以展示个性和文化品位的自建住宅出现。”方明说。
建筑设计师在统一设计住宅的同时，也设计了大多数人的生活。不同时代、地域、阶层、家庭的居住需求不同，然而，当下，丰富多彩的个性和生活方式却被统一的房子所限制。“千城一面”与钢筋水泥丛林在物质与人文层面对人形成了双重禁锢。统规联建房是对房地产市场和生活方式的重新整合，或将重塑一代中国人的居住和生活习惯。“近几年，随着年轻人传统文化精神血脉觉醒，中老年人开始对包括田园生活、庭院式住宅在内的传统文化生活重新充满向往，中国特有的文化属性、文化传承、文化个性得以重新张扬，这也是中国民居文化再一次获得发展的机会。”方明说。
随着时代的发展，庭院式住宅的具体形态也在不断发展，而自然与艺术融合、生活与审美统一、天人合一始终是理想人居的评判标准。从5000多种合院式传统民居（住建部公布数据）到自建住宅、别墅、民宿等，大都与当地传统文化、经济发展、宅主品位相关联，体现了彼时彼地的社会脉搏以及当时社会的发展水平，具有灵动鲜活的样貌。过去100多年来，中国建筑师和中国住宅在西方工业文化的冲击下，开始失掉个性，逐渐趋同，这在集中住宅项目上表现得非常明显。建筑大师梁思成曾说：“一个东方老国的城市，在建筑上，如果完全失掉自己的艺术特性，在文化表现及观瞻方面都是大可痛心的。因这事实明显的代表着我们文化衰落乃至于消灭的现象。”改革开放几十年来，虽然经济飞速发展，社会不断进步，但我们面在人居方面仍面临着很多困惑，无数建筑师受困于经济效益、用地限制、甲方要求而无法挥洒才华和个性，无数业主受限于政策、经济、时代而无法打造理想人居。占据天地、地利、人和契机，逐渐获得广阔天地、承负无数人梦想的统规联建房生逢其时。
文学家林语堂说：“最好的建筑是这样的，我们身处其中，却不知道自然在哪里终了，艺术从哪里开始。”数智化时代，很多传统生产力和生产要素将重构后参与社会生产。对人居行业而言，建筑与艺术，科技与美好，或将在“新质”的加持下，在新路口相逢，实现聚合性发展。时代呼唤着统规联建房打开房地产市场的新格局，更新一代人的生活方式，赓续中国民居文化的精粹，重拾传统民居“虽由人作，宛自天开”的美好。（完）
本刊编辑：姜志燕
